Инвестиции в недвижимость: за&против

[lisa99]

Хотелось бы обсудить отдельно вложения в недвижимость -со своими плюсами и минусами. Почему стоит выделить отдельно от множества других тем?

• Популярно. Везде и всегда, в том числе и на форуме.
• Почти никогда не падает в цене, только растет. Новостройки давали до 50%-100% прибыли от котлована до момента сдачи.
• Может приносить пассивный доход.

Ну и главное - тема имеет свойство расширяться, ибо захватывает разные формы, которых ранее не существовало + служит защитой от инфляции.
И еще момент: многие стали чаще обращать внимание на загородную недвижимость - кто-то из-за желания покинуть большой город и увеличить площадь, кто-то для безопасности+ расширение удаленки и др. причины


Во что вкладываются:
- квартиры (рядом, удаленно, за бугром, у моря);
- апарт-отели;
- коммерческая недвижимость,
- земельные участки+зем. участки с мини-домами,
- таунхаусы,
- коттеджи и коттеджные поселки,
- турбазы+глэмпинги + базы для охотников-рыбаков,
- экотуризм (бревенчатые дома, избушки у озера, леса, селькое хозяйство и фермы с экз животными и пр, фермы).

Сюда же можно добавить более мелкие темы:
-машиноместа,
- гаражи.

Что еще забыто?=)

Наверное заметили, как особенно одолевают рекламой "ищем инвестора в недвижимость" застройщики апартаментов и загородных домов.

Вопрос - что выгоднее?

 

[Dread Pirate Roberts]

Во что вкладываются:

я краем уха слышал, как знакомый знакомого знакомого покупает на аукционах арестованную (банкротов) и муниципальную (никому не нужные сараи) недвижимость и перепродаёт частникам, от двух до десяти иксов с каждой сделки.

 

[diams]

Some country are good for that some country are totally shit for that

 

[Maravakh]

Хотелось бы обсудить отдельно вложения в недвижимость -со своими плюсами и минусами. Почему стоит выделить отдельно от множества других тем?

• Популярно. Везде и всегда, в том числе и на форуме.
• Почти никогда не падает в цене, только растет. Новостройки давали до 50%-100% прибыли от котлована до момента сдачи.
• Может приносить пассивный доход.

Ну и главное - тема имеет свойство расширяться, ибо захватывает разные формы, которых ранее не существовало + служит защитой от инфляции.
И еще момент: многие стали чаще обращать внимание на загородную недвижимость - кто-то из-за желания покинуть большой город и увеличить площадь, кто-то для безопасности+ расширение удаленки и др. причины


Во что вкладываются:
- квартиры (рядом, удаленно, за бугром, у моря);
- апарт-отели;
- коммерческая недвижимость,
- земельные участки+зем. участки с мини-домами,
- таунхаусы,
- коттеджи и коттеджные поселки,
- турбазы+глэмпинги + базы для охотников-рыбаков,
- экотуризм (бревенчатые дома, избушки у озера, леса, селькое хозяйство и фермы с экз животными и пр, фермы).

Сюда же можно добавить более мелкие темы:
-машиноместа,
- гаражи.

Что еще забыто?=)

Наверное заметили, как особенно одолевают рекламой "ищем инвестора в недвижимость" застройщики апартаментов и загородных домов.

Вопрос - что выгоднее?

Когда у тебя скачет ключевая ставка, и из за "бума" на соц ипотеки, закручивание гаек путем введения перманент сделок по эскроу-счетам, и ухудшения качества год за годом, у того же ПИКа, жилых комплексов - имхо вносить бабки в эти кв в качестве инвестиций - дерьмо идея прямо сейчас
Рынок потряхивает уже с полгодика как, мб чуть меньше, и может до лета потрясти
Если брать общий план, то советую вкладываться в недвижку как раз таки пораньше, будь то покупка за нал, или ипотечная недвижимость
(или даже пифы на недвигу) - в любом случае продать дороже чем купил ты сможешь всегда (в случае с ипотечной вопрос в том, что бы была фикс ставка, тогда твою переплату по ипотеке сожрет инфляция, читать как "сложный процент". Причем как официальная, так и фактическая), было бы время, и базовое понимание что сливать за бесценок невыгодно (из разряда как продают "быстро" риэлторским конторам, на 20-30 процентов ниже, но выходят на сделку почти сразу, как готовы все доки)
Надеюсь ответил полно

 

[lisa99]

я краем уха слышал, как знакомый знакомого знакомого покупает на аукционах арестованную (банкротов) и муниципальную (никому не нужные сараи) недвижимость и перепродаёт частникам, от двух до десяти иксов с каждой сделки.

Есть такая тема - имущество банкротов. Любое - включая коммерцию, транспорт и иное барахло. Есть также тема покупки земли с\х назначения и последующего перевода в земли ИЖС, есть тема с покупкой комуналок в центре мск\спб, их расселением, ремонтом и последующей продажей элитного жилья. Есть тема с выкупом полудохлых турбаз, и др, пока они еще не обанкротились. Да и просто продажа убитых квартир+ ремонт- перепродажа, тема старая как мир.
Есть тема деления квартир на студии и сдача посуточно в туристических местах.
Много тем...Но они хлопотные в большей или меньшей степени.
Конкуренция там тоже присутствует, а иксы не гарантированы...а то и невозможны. Банки начали выставлять залоговые квартиры на 20-30% ниже рыночной стоимости и это только начальная цена аукциона.

Some country are good for that some country are totally shit for that

это да. Но только на первый взгляд.
Например, квартиры во время обстрелов, системных блэкаутов, безводья могут резко падать в цене. Через несколько лет, когда все "устаканится"...интересно, ИИ это переводит?) ...
цена вернется к нормальной.
Это один из примеров. Есть и другие (например, скупка по дешевке у тех кто уезжает).

имхо вносить бабки в эти кв в качестве инвестиций - дерьмо идея прямо сейчас

инвестиционная прибыль бывает разная. Не все ограничивается эскроу и ипотечными ставками.

 

[grandir]

Если говорить про конкретный объект, то это всегда отдельная ситуация. Если говорить за рынок, то есть множество нюансов. Что дает спрос на недвигу и рост её цены? Работа с хорошей зарплатой или успешный бизнес. Это должно быть системно. Что происходит сейчас? Рост зарплаты это довольно редкая ситуация относительно рынка. Успешный бизнес также в основном стагнирует. С другой стороны рынок стоит уже год. Нельзя же считать живым рынок, который живет исключительно на бюджетных вливаниях. Вероятность банкротств растет. А это море недвиги. Если подумать за перспективу, что может дать недвиге расти? Только бизнес модель государства ориентированная на внутренний спрос. То есть повышение зарплат. Что опять же никто делать не будет, так как рабочей силы готовой работать за еду валом. Опять же, если раньше ипотечный спрос во многом создавали переселенцы из сельской местности в город то сегодня ситуация иная. Некому больше переселяться. Скорее идет обратный процесс. В то же время работа переходит на удаленку и роботов. А роботам квартиры не нужны. И роботы отбирают бабки с рынка в карман владельца. А у него вопрос недвиги точно закрыт. Это притом, что даже минимально не учитывается момент появления летающих такси. А этот момент может обрушить спрос на недвижку в городе многократно, так как 20 минут лета это радиус в 40-70 км от точки работы. А это будущее 3-5 лет.
Если в это и вкладываться, то процентов на десять от банка. Оправданный риск. Хотя ситуации бываю разные. Вдруг все америкосы решат переехать в Сургут. Тогда покупка недвиги в Сургуте определенно имеет смысл.

 

[Excalibur]

Если говорить про конкретный объект, то это всегда отдельная ситуация. Если говорить за рынок, то есть множество нюансов. Что дает спрос на недвигу и рост её цены? Работа с хорошей зарплатой или успешный бизнес. Это должно быть системно. Что происходит сейчас? Рост зарплаты это довольно редкая ситуация относительно рынка. Успешный бизнес также в основном стагнирует. С другой стороны рынок стоит уже год. Нельзя же считать живым рынок, который живет исключительно на бюджетных вливаниях. Вероятность банкротств растет. А это море недвиги. Если подумать за перспективу, что может дать недвиге расти? Только бизнес модель государства ориентированная на внутренний спрос. То есть повышение зарплат. Что опять же никто делать не будет, так как рабочей силы готовой работать за еду валом. Опять же, если раньше ипотечный спрос во многом создавали переселенцы из сельской местности в город то сегодня ситуация иная. Некому больше переселяться. Скорее идет обратный процесс. В то же время работа переходит на удаленку и роботов. А роботам квартиры не нужны. И роботы отбирают бабки с рынка в карман владельца. А у него вопрос недвиги точно закрыт. Это притом, что даже минимально не учитывается момент появления летающих такси. А этот момент может обрушить спрос на недвижку в городе многократно, так как 20 минут лета это радиус в 40-70 км от точки работы. А это будущее 3-5 лет.
Если в это и вкладываться, то процентов на десять от банка. Оправданный риск. Хотя ситуации бываю разные. Вдруг все америкосы решат переехать в Сургут. Тогда покупка недвиги в Сургуте определенно имеет смысл.

Однако глубоко заглянул в будущее Korben Dallas

 

[hidecontact]

Приветствую, хотелось бы поделиться историей исходя из личного опыта и рассказать о том с чем я сталкивался, возможно я "входил" в эту нишу несовсем продуманно и взвешено, но почитай как есть. Это пункт об охотничьих базах и различных домах отдыха на этих территориях, дело в том, что в нынешнее время идет "передел" влияний над ГОСУДАРСТВЕННЫМИ и ЧАСТНЫМИ охотхозяйтвами, делят буквально каждый гектар, пока на мой взгляд здесь лидируют именно гос. учреждения т.к. имеют ресурсы в виде надзорных и испольнительных, а также силовых структурах, об этом ты можешь почитать в любых последних новостях каждого региона, законы принимаются абсолютно против коллективов, а так же бизнеса в этой сфере идаже против обыкновенного народа, для кого это образ жизни и выживания, на каждом шагу подставляют председателей и егерей, конечно если имеются финансовые ресурсы и связи среди охотничьих коллективов, охотугодий и их инспекторами, возможно что-то и придумаешь, путем коллективного обращения и подобных манипуляций, но все мы прекрасно понимаем, что как минимум форум не про это и врядли среди нас специалисты в этом профиле тут собрались, соответственно - "думайте сами решайте сами, иметь или не иметь". Обычно на начальных этапах поют сладко, красиво, ты строй-строй, облагораживай территории, чисти леса, восполняй численность животных, развивай инфраструктуру, но самое интересное потом, когда начнут "отжимать" всеми возможными методами, такими как уголовные преследования, штрафы, подставы, ебатории море в общем, если интересно я тебе расскажу подробнее в пм.

 

[Marti71]

Могу высказать только про коммерческую недвижимость, окупаемость там примерно 10~15лет, рентабельность низкая, как сохранение капитала- это ок, как глобальные инвестиции нужно большое количество денег чтоб выйти на очень хороший доход

 

[lisa99]

Могу высказать только про коммерческую недвижимость, окупаемость там примерно 10~15лет, рентабельность низкая, как сохранение капитала- это ок, как глобальные инвестиции нужно большое количество денег чтоб выйти на очень хороший доход

есть старая рабочая схема - покупается в кредит комм. недвижимость с арендаторами(!). Стоимость аренды приблизительно совпадает со стоимостью выплатза кредит.
Да 10-15 лет, но почти бескровно. потом чистая прибыль + ее стоимость.

Если брать общий план, то советую вкладываться в недвижку как раз таки пораньше,

нет. Вкладываться нужно тогда, когда появились лишние деньги, или кого-то нужно пристроить и это выгодно в данный момент. О чем речь?

Кто-то с большой скидкой продает квартиру (я так покупала, например - собственнику срочно нужно было уезжать по сем. обстоятельствам) + рядом строилось метро.
А это был кризисный год и рынок "стоял".

Ребенок поедет учится в этот город через 4 года. Покупается новостройка с соотв сроком сдачи. И она почти единственная среди хрущовок в этом районе. Дом сдан, квартира сдается в два раза дороже, чем вторичка почти за те же деньги (цена кв.) по соседству.
Квартира ждет хозяев, сдается семье в долгосрок.

Что дает спрос на недвигу и рост её цены? Работа с хорошей зарплатой или успешный бизнес. Это должно быть системно. Что происходит сейчас? Рост зарплаты это довольно редкая ситуация относительно рынка

Рост з\п ка раз таки совсем нередкая ситуация на рынке. только мы с тобой говорим о разных з\п. Рынок наемного неофициального труда реагирует на курс доллара и инфляцию немедленно. Если у меня рабочие трудились за 3,5 тыс. руб в день, то теперь меньше 5 тыс. не хотят. Это так, для примера.

По загороду позже отпишусь.=)

А вывод такой. Мы здесь в своем большинстве- не фазендейро, не риэлторы, не собственники сотен квартир, многоэтажек и торговых центров.
Все случаи инвестиции должны быть "конкретны".
Идаже на фоне такого тяжелого кризиса, частные случаи могут давать выигрыш.


п.с. По недвижимости на торгах еще раз копну, уже глубже, в пятый раз Что-то я, наверное, упускаю.

 

[cosmo_7]

не знаю относится ли история к данной теме, но кажется тут так же важны связи и звоночки.
был у меня знакомый, чей родственник получил такой вот звоночек, и он покупал участки в юго-западном районе Москвы. Там были старые землянки и участки. А через некоторое время, случайно оказалось, что административные границы Москвы необходимо расширить. И государство выкупало земли под постройку трассы в районе посёлка Московский и дальше. А этот товарищ, то ли предвидел, то ли видел заранее планы и карты проходы дорог и будущей инфраструктуры.

 

[lisa99]

важны связи и звоночки

и это тоже! например, знакомая, которая скупает недвигу
а) училась пару месяцев и немного работала риэлтором
б) сохранила связи с "девочками" из агентства.

и вот они уже обратили ее внимание где будет строиться

• транспортный хаб,
• новый аэропорт,
• и куда переедет правительство областное (часть или все- хз)
• и список интересных, выгодных по цене квартир

что там покупать и насколько вырастет земля, дома, квартиры - хз. Нужно анализировать.
но логика такая. При любом общем кризисе есть частные рывки в цене.
Необязательно это очень важные связи. Скорее просто хорошие профессионалы на рынке недвижимости. А вот они уже дадут вектор.

надеюсь - не в пустоту написано нами всеми. мб кому-то реально пригодится.

 

[Marti71]

есть старая рабочая схема - покупается в кредит комм. недвижимость с арендаторами(!). Стоимость аренды приблизительно совпадает со стоимостью выплатза кредит.
Да 10-15 лет, но почти бескровно. потом чистая прибыль + ее стоимость.



нет. Вкладываться нужно тогда, когда появились лишние деньги, или кого-то нужно пристроить и это выгодно в данный момент. О чем речь?

Кто-то с большой скидкой продает квартиру (я так покупала, например - собственнику срочно нужно было уезжать по сем. обстоятельствам) + рядом строилось метро.
А это был кризисный год и рынок "стоял".

Ребенок поедет учится в этот город через 4 года. Покупается новостройка с соотв сроком сдачи. И она почти единственная среди хрущовок в этом районе. Дом сдан, квартира сдается в два раза дороже, чем вторичка почти за те же деньги (цена кв.) по соседству.
Квартира ждет хозяев, сдается семье в долгосрок.



Рост з\п ка раз таки совсем нередкая ситуация на рынке. только мы с тобой говорим о разных з\п. Рынок наемного неофициального труда реагирует на курс доллара и инфляцию немедленно. Если у меня рабочие трудились за 3,5 тыс. руб в день, то теперь меньше 5 тыс. не хотят. Это так, для примера.

По загороду позже отпишусь.=)

А вывод такой. Мы здесь в своем большинстве- не фазендейро, не риэлторы, не собственники сотен квартир, многоэтажек и торговых центров.
Все случаи инвестиции должны быть "конкретны".
Идаже на фоне такого тяжелого кризиса, частные случаи могут давать выигрыш.


п.с. По недвижимости на торгах еще раз копну, уже глубже, в пятый раз Что-то я, наверное, упускаю.

Не всякий банк тебе кредит даст на покупку коммерческой недвижимости и + кадастровая стоимость объекта иногда на много(чаще всего) ниже рыночной и поэтому за счет "банковских" маловероятно что получится взять, ну мб какую нить х#йню на 400 квадратов под пятерочку)

 

[lisa99]

ну мб какую нить х#йню на 400 квадратов под пятерочку)

а вот и киты подъехали...с соседней галактики (Кандинский 3 от Сбера)

400 квадратов под пятерочку.. Смотрим на авито, коммерция под ритэйл, первое попавшееся

Арендный бизнес 327 м² за 89,99 млн. руб.​

• • Прибыль 650 000 ₽/мес.

Отчёт по объекту

Коптево
⋅
3 минуты на транспорте
Москва, САО, р-н Коптево, м. Коптево, Новопетровская улица, 10

этак 12-15 лет окупаемости только с аренды (если верить написанному). Стоимость около 1кк баксов. Ну полная "х#йня" - у каждого на форуме завалялась.
Можно поинтересоваться, какой недвигой владеете Вы, почтеннейший?=)

Да, что-то небольшое, сопоставимое с 2-3 комнатной квартирой по стоимости, но по марже может давать намного больше.

Выводы: ничего плохого или нереального в коммерческой недвижимости нет - правильно говорили, все очень индивидуально. Какой город, какая окраина, какое помещение.....
Нас же интересует маржинальность, верно?
А в теме я хочу собрать мини-справочник по инвестициям в недвижимость. Знаю, что зна форуме многие этим занимаются.
Сегодня не надо, завтра #username# дозрел до вложений.
Дело-то житейское, как говорится.

 

[PavelSemenych]

Первое, что надо для себя понять, хочешь в своей стране покупать (ру, уа, бывший совок), или за пределами, например в ЕС или где-то еще.
Далее от страны уже будут разные нюансы, в ЕС, например, ебатни много с жильцами, и если сдаешь в аренду, то лучше офисная.
Еще есть вариант склады и торговые помещения, тоже в разных странах разная окупаемость будет.

 

[Tr3kzzz]

В недвигу надо было вкладываться в 19 и по 22 год, сейчас всё намного сложнее.
Хотя недвига в новых регионах, это хороший вариант
Как способ сохранения денег путем перевода из бумажек в квадратные метры, да можно и сейчас, но тебе нужно показать финансовые показатели, что ты действительно можешь себе это позволить)
Чаечки крутятся, налоговая стала более зоркой и статейка за незаконное обогащение тоже имеется (это если наглеть будешь)

 

[m00r]

В недвигу надо было вкладываться в 19 и по 22 год, сейчас всё намного сложнее.
Хотя недвига в новых регионах, это хороший вариант
Как способ сохранения денег путем перевода из бумажек в квадратные метры, да можно и сейчас, но тебе нужно показать финансовые показатели, что ты действительно можешь себе это позволить)
Чаечки крутятся, налоговая стала более зоркой и статейка за незаконное обогащение тоже имеется (это если наглеть будешь)

да нет и сейчас можно
если скупать кв то да быстро прибегут
а если заняться стройкой то тут уверенно можно апрувнуть средства
и перестать быть нуворишем в глазах налоговой
у меня кстати топик есть на эту тему в разделе инвестиции
пишите

 

[Tr3kzzz]

да нет и сейчас можно
если скупать кв то да быстро прибегут
а если заняться стройкой то тут уверенно можно апрувнуть средства
и перестать быть нуворишем в глазах налоговой
у меня кстати топик есть на эту тему в разделе инвестиции
пишите

Просто хакерок не залезет, тут уже к куратору идти надо)))) Ой строителю, кто то же должен курировать и иметь опыт))) Скорее всего хакерка просто разуют на строительстве)))

 

[m00r]

Просто хакерок не залезет, тут уже к куратору идти надо)))) Ой строителю, кто то же должен курировать и иметь опыт))) Скорее всего хакерка просто разуют на строительстве)))

достаточно присутствия фирмы хакерка
и разговор уже переносится в правовое поле
но строитель рядом не помешает)))

 

[Tr3kzzz]

достаточно присутствия фирмы хакерка
и разговор уже переносится в правовое поле
но строитель рядом не помешает)))

Разговор ни о чем, выглядит как замануха чтобы бабки отжать, тут куча такого рода предложений)))